废园里荒草凄凄，只住了一位准备进京赶考的瘦弱书生。书生大约二十来岁，尚未娶妻，平日里也帮人写书信，赚点生活。
故事的开始，就如同所有的狐鬼故事一般。某个月下，书生正在窗前摇头晃脑地背文章，突然听见窗外有女子娇笑，再看时，一个妙龄女子坐在废弃的后花园内荡秋千。——惆怅梦余山月斜，孤灯照壁背窗纱，小楼高阁谢娘家。暗想玉容何所似，一枝春雪冻梅花，满身香雾簇朝霞。
一枝春雪冻梅花。书生看得呆了，只重复念了一次，又一次。
待那女子回头，模样却灿若朝霞，樱桃小口抿嘴一笑，直勾人魂魄。她开口便道，小女子为废园内的花妖，名叫翩翩，因与公子有宿世情缘，所以特来与你夜下相会。
书生便呆了，书中果有颜如玉。翩翩笑嘻嘻地勾住他的手，进了屋，只在春宵帐内，一再叮嘱书生不可打听她的去留。说是来时自来，去时自去，天机不可泄露。
自此以后，书生除了温书，便是与翩翩幽会。过了大半年，已经到了进京赴考的日子，书生还是不舍得走。翩翩也留他，说是这次去了也不会中，不如留在这里继续情缘。留待下次一举中的。
书生便信了。又留了三年。
三年内，翩翩从不提她与书生前世是怎么认识的，今生又会如何。每次都是夜里静悄悄地来，天亮了，就静悄悄地走。来时只顾缠绵，口称虽然是人妖相恋，却不会害他性命，等缘分结束了便走。书生便暗暗猜测，大概缘分就是三年，三年后等自己状元及第，翩翩就会离开，那么自己还是可以娶个官宦之女，过个逍遥日子。他的算盘打的又好又稳，从不失手。
眼见得三年之期将满，翩翩来的次数渐渐少了。书生却毫不想念，反而暗自舒了一口气。翩翩虽有天仙之貌，但终日相对，总有厌倦的时候。因为她是花妖，书生不敢流露出丝毫的厌倦之情，怕惹怒了她，会遭报复。如今她自己不来了，岂不是正好！书生在灯下背书，摇头晃脑，异常开心。想着这次便要金榜题名了。
一直过了一个月，翩翩竟绝了迹，仿佛蒸发了一般。书生便打点包袱，准备走了。挑了一个良辰吉日，上了三炷香，恭敬地对着废园秋千架，两人初次相遇的地方，做了一个长揖，小生就此别过，望翩翩姑娘好自珍重，早日修成正果。
废园内静悄悄的，有几只青蝇飞过。野花开了一地。
书生这一去，志得意满。等考完了，别人都在焦头烂额地走关系，或者枯坐旅馆内等放榜，他却悠闲地在长安街上晃悠，看青楼满楼红袖招，看贩夫走卒。刚巧在一乘小轿落在青楼楚馆前，颤悠悠走出一位女子，喝的半醉，被一个有钱公子搀扶着。两人只是打了个照面，书生却如五雷轰顶，那女子的容貌，竟然是废园内夜夜相会的翩翩！
他失魂落魄地跟进去，却被势利眼的龟公拦下。龟公吔斜着眼，剔着牙，问他，你这穷小子找翩翩做什么？！
翩翩？她果然叫做翩翩？书生愈发惊奇。她不是花妖吗？怎么会在这长安街的青楼里？
你小子读书读痴了吧！龟公哈哈大笑。翩翩是我们这几年来最红的姑娘之一。一直在长安街挂牌，什么时候做了你的花妖？再说，这世上有花妖吗？！
书生愣了许久，想不出个所以然，只觉得这翩翩既然是个人，恐怕她许诺自己的三年后金榜题名便有些不靠谱。他这次真的失魂落魄，如丧考妣，不知怎么回的旅馆。见其他人奔走关系时，他便坐立不安了。看别人去守着放榜，他也去守着，完全没了主张。除此之外，他还去青楼等过几次翩翩，想弄清楚是不是他那个翩翩，她口中的预言，是否还有效。
终于，榜单放出来了，没有他。书生找了几十次，当真没有他。他痴痴呆呆地走在长安街，顿时觉得每道目光都在嘲笑他，鄙视他，看不起他，又急又气，加上省吃俭用好多天都只啃干馒头，居然昏倒在路上。不偏不倚，刚巧就是翩翩出没的那家青楼。
故事的后半段，就演变成了戏文里的秀才落难，不过是苦情版。书生昏倒后，被看门的龟公见到了。因为他老来问翩翩的事情，龟公以为他是翩翩卖身前的老相好，倒存了心，喂他点汤水，又特地告诉了翩翩，以要挟几两银子作为报酬。
翩翩说从来没见过这个人，不肯给银子。龟公哪里肯信，说她故意推诿，两人便拉扯起来，惊动了老鸨。老鸨见书生穿的虽然落魄，却像个读书人，眼看着是科举不第了，与其被冻饿死，不如留在青楼里做个账房先生。便留了他。
书生自此成了个哑巴，从来不肯开口，每次见到翩翩都跟见到鬼似的，双眼直勾勾地看着她，不像迷恋，倒像是怨恨。翩翩知道了，很好奇，也来亲自问他。书生便说她是花妖。翩翩笑的花枝乱颤，我在青楼，可不就是花妖，不过我真的从来没见过你。你在废园里遇见的，要么是鬼，要么，就是你自己胡乱臆想的女神。
再后来，发生安史之乱。老鸨带了家私逃跑，青楼里乱成一锅粥，各自散了。翩翩便当真跟了书生，做了一对患难夫妻，回老家去了。路过废园时，书生还指着那个秋千架给她看，说当时的景象。翩翩摇摇头，茫然不知所谓。